Proprietários que locam mais de 3 imóveis com faturamento anual acima de R$240 mil passam a sofrer uma bitributação pela Reforma Tributária a partir de 2026. De acordo com esses critérios, o Fisco entende que a pessoa exerce uma atividade econômica organizada e passa a tratá-la como contribuinte profissional, e não mais como um indivíduo que recebe aluguéis. A nova regra será implantada de forma gradual até 2033, quando entra em vigor plenamente.
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Na Grande Florianópolis, a Imobiliária Ibagy já se mobiliza para orientar os clientes que se enquadram nessa realidade. No dia 23 de fevereiro, irá realizar um evento exclusivo para convidados em que tratará dos impactos da Reforma Tributária para proprietários de 4 ou mais imóveis que faturem acima de R$20 mil por mês. O encontro reunirá o advogado tributarista Rodrigo Dias, do escritório VBD Advogados, de São Paulo; e os contadores João Victor da Silva e José Carlos da Silva, representantes da Orsitec Assessoria Contábil, de Florianópolis.
Diferença substancial para imóveis em CPF e CNPJ
Atualmente, os locadores pagam apenas o Imposto de Renda sobre seus aluguéis, com uma alíquota variável que pode atingir 27,5%. A Reforma Tributária cria uma camada adicional de tributação, pois o aluguel passa a ser visto como um serviço de locação, incidindo impostos sobre o consumo (IBS e CBS) logo na emissão da nota fiscal e, posteriormente, ainda, o imposto sobre a renda. Dessa forma, a carga total estimada pode chegar a 35,9%.
“Com esse aumento para a pessoa física, entendemos que se torna mais vantajoso abrir uma holding imobiliária, passando a atuar como pessoa jurídica, pois, desta forma, a carga pode ser reduzida, dependendo do regime”, afirma a diretora da Ibagy, Manuella Ibagy. A diminuição varia conforme o tipo de imóvel, se residencial ou comercial, e o valor da renda tributável do locatário. “Em geral, cai para 13,8% a 23,5% na holding, considerando que todo lucro será distribuído. Para quem tem renda mensal de até 100 mil, a carga tributária na holding ficará em 18,2%”, completa a diretora.
Durante o encontro com os clientes, o objetivo será orientar e esclarecer sobre os benefícios de concentrar os imóveis sob um CNPJ. “Uma holding pelo Lucro Presumido terá custo de impostos reduzido, mas possui regras mais complexas”, explica Manuella. Ela lembra que o Imposto de Renda para empresa é mais baixo e é possível abater impostos em despesas como reforma e manutenção. No entanto, a tributação de lucros da empresa para o CPF acima de R$50 mil por mês, pode ser taxada em 10%.
Os palestrantes irão justamente trazer exemplos e simulações para que os convidados da Ibagy entendam a melhor solução em cada caso. Considerando o cenário de um proprietário que fature R$ 360 mil anuais (R$ 30 mil/ mês), a tabela abaixo traz um comparativo da soma dos impostos entre pessoa física e jurídica (holding) para o ano de 2033, pós-Reforma:
| Imposto | Pessoa Física (CPF) | Holding (PJ – Lucro Presumido) |
| IBS / CBS (IVA) (~8,4%) | R$ 2.520,00 | R$ 2.520,00 |
| Imposto de Renda (IRPF/IRPJ) | R$ 7.150,00* | R$ 3.390,00** |
| Carga Tributária Total | ~32,2% | ~19,7% |
| Total de Imposto Mensal | R$ 9.670,00 | R$ 5.910,00 |
| Sobra Líquida Mensal | R$ 20.330,00 | R$ 24.090,00 |
Como abrir uma holding imobiliária
Com a abertura de uma holding imobiliária, a rotina de dono de imóvel se profissionaliza. Ele passa a utilizar uma conta PJ para receber os aluguéis, emitir NFe mensalmente e contar com uma contabilidade para apurar impostos e fazer o fechamento do mês.
A abertura em Santa Catarina requer a junção de documentação dos sócios e dos imóveis e a elaboração de um contrato social – em que se define as regras da empresa, quem manda e como os imóveis serão herdados (planejamento sucessório).
Na sequência, deve-se consultar a Junta Comercial para registrar nome e endereço da empresa. A próxima etapa é a de integralizar o capital, momento em que se passa os imóveis para o nome da empresa. Uma dica estratégica, nesse passo, é a de transferir os imóveis pelo valor declarado no Imposto de Renda (valor histórico) para não pagar o imposto sobre o ganho de capital. Por fim, o pagamento do ITBI. Na maioria das cidades, a prefeitura cobra ITBI (de aproximadamente 2%) se a atividade principal da empresa for aluguel. Confira na tabela abaixo uma simulação dos custos estimados para a abertura de uma holding em Florianópolis.
| Item | Valor Estimado (SC) | Observação |
| Taxas JUCESC | R$ 400 – R$ 600 | Registro da empresa. |
| Certificado Digital (e-CNPJ) | R$ 250 – R$ 400 | Para assinar documentos e emitir notas. |
| Honorários Contábeis/Jurídicos | R$ 1.500 – R$ 5.000 | Depende do número de imóveis e da complexidade. |
| ITBI (Prefeitura) | 2% do valor venal | Pode ser parcelado ou questionado judicialmente. |
| Registro de Imóveis (Cartório) | R$ 1.500 – R$ 3.000 por imóvel | Taxa para mudar o dono na matrícula. |
